2025 서울시 재건축·재개발 총정리

 2025 서울 주요 재건축·재개발 종합 정리

풍납미성·면목 8·9구역·홍제4구역·이문동 역세권의 예상 분양가·분양 시기·청약 조건까지 현실 분석

서울시는 2025년을 기점으로 정비사업 심의를 대폭 확대하며 총 3,600세대 이상의 신규 공급을 본격 추진하고 있습니다. 이번 글에서는 단순한 사업 소개가 아니라, “얼마에 분양될까?”, “언제 청약이 가능할까?”, “누가 청약할 수 있나?” 같은 현실적인 정보를 모두 포함해 설명합니다.

🔎 1. 송파구 풍납미성아파트 재건축

■ 사업 개요

• 기존 275세대 → 413세대 재건축
• 용적률 250% 상향
• 한강 조망 대폭 확대

■ 예상 분양가

• 송파권 평균 신축 분양가 기준
  → 평당 4,700만~5,200만원 예상
  → 전용 59㎡ 기준 약 7억 후반~8억 후반대

■ 분양 시기(예상)

• 문화재 조사 후 속도에 따라 다름
• 현실적 예상: 2030~2031년 청약 가능성

■ 예상 분양 조건

• 송파구는 투기과열지구 → 가점제 100% 가능성 높음
• 무주택자 우선
• 청약통장 2년 이상 + 납입 인정금액 조건 필요

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🔎 2. 중랑구 면목 8구역 재개발

■ 사업 개요

• 최고 35층, 1260세대
• 조망·숲길 접근성 우수

■ 예상 분양가

• 중랑구 신축 시세·인근 재개발 기준
  → 평당 2,300만~2,700만원
  → 전용 59㎡ 약 4억~5억대

■ 예상 분양 시기

• 사업 추진 속도 빠른 편
  → 2029년 전후 분양 가능성

■ 예상 분양 조건

• 중랑구 대부분 규제 완화
• 무주택자 우선 + 가점제 40~75% 비중
• 1주택자도 추첨 물량 일부 기대 가능

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🔎 3. 중랑구 면목 9구역 공공재개발

■ 사업 개요

• 공공(LH) 주도, 1057세대

■ 예상 분양가

• 공공재개발 특성상 분양가 심사 엄격
  → 평당 2,000만~2,400만원 예상

■ 분양 예정 시기

• 공공사업 특성상 빠르게 진행
  → 2028~2029년 첫 분양 가능성

■ 예상 분양 조건

• 공공재개발은 무주택 우선 비율 높음
• 신혼부부·청년 특별공급 비중 확대 가능
• 가점제 비중이 민간보다 높을 가능성 큼

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🔎 4. 서대문구 홍제4구역

■ 사업 개요

• 877세대, 인왕산 조망 활용

■ 예상 분양가

→ 평당 3,000만~3,600만원
→ 전용 59㎡ 약 5억 중반~6억 중반

■ 분양 시기(예상)

→ 2030년 이후 가능성

■ 예상 분양 조건

• 서대문구도 투기과열지구 일부 포함
• 무주택 우선 + 가점제 비중 높음

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🔎 5. 종로구 관수동 재개발

※ 주거 공급 비중 ‘매우 낮음’.
→ 분양 정보보다 업무·상업 개발 중심이라 청약 대상 아님.

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🔎 6. 동대문구 이문동 역세권 공동주택

■ 사업 개요

• 757세대
• 장기전세 232세대 + 임대 44세대

■ 예상 분양가

• 일반분양 물량 극히 적으나 존재할 경우
  → 평당 2,600만~3,000만원

■ 분양 시기(예상)

→ 2028년 이후 가능

■ 분양 조건

• 장기전세 상당 부분이 “청약 아닌 입주자 모집” 방식
• 일반분양 시 무주택 우선

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📌 서울 정비사업 전체 흐름에서 본 핵심 포인트

2025년 서울 재건축·재개발 시장은 다음 특징이 확실합니다.

■ 공공주도 지역은 “분양가는 낮고 속도는 빠름”

(면목 9구역, 이문동 역세권)

■ 민간주도 대단지 지역은 “브랜드 가능성·분양가 상승폭 큼”

(풍납미성, 면목 8구역, 홍제4구역)

■ 청약은 대부분 2028~2031년 사이

정비사업 초기 단계라 3~5년의 준비 기간 필요.

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📌 현실적인 결론

• 분양가 가장 높을 지역: 송파 풍납미성
• 분양가 대비 가치 가장 좋은 지역: 면목 8·9구역
• 청약 경쟁률 가장 높을 지역: 풍납미성·홍제4구역
• 신혼·청년 혜택 가장 큰 지역: 이문동 역세권(장기전세 포함)

정비사업의 속도는 구역 사정에 따라 다르므로,
투자·청약 준비 시점에서는 “조합 설립 승인 여부”가 가장 중요한 기준이 됩니다.