서울시 모아타운(2025) 신규 6곳 확정

 2025 서울시 모아타운 신규 6곳 확정

서울시가 강북권 5곳 등 서울 내 노후 주거지 6곳을 모아타운으로 지정하고 이를 통해 총 8,478세대 규모의 주택공급 할 계획이다.

“기대와 현실을 균형 있게 분석한 가장 디테일한 모아타운 정리”

2025년 서울시는 총 6곳의 노후 저층 주거지를 신규 모아타운으로 확정하며,
**8,478세대 공급(임대 1,443세대 포함)**이라는 대규모 정비 계획을 발표했습니다.
모아타운은 “소규모 재개발의 속도 + 공공의 안정성”을 결합한 방식이지만,
모든 지역이 동일한 속도로 진행되는 것은 아니며, 입지·주민 동의율·지자체 지원에 따라 속도 차이가 상당히 발생합니다.

이번 글에서는 단순 요약이 아닌
지역별 현실성, 청약 가능 시점, 시세차익 가능성, 주의할 점까지 디테일하게 분석합니다.

https://www.seoul.go.kr/news/news_report.do#view/448116

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🔎 1. 모아타운 6곳 상세 지역

• 성북구 정릉동
• 강북구 수유동
• 동대문구 답십리동
• 중랑구 중화2동
• 마포구 창전동
• 관악구 성현동

이들 지역은 대부분 1970~90년대 지어진 노후 주택지,
보행로 협소, 주차난, 안전 문제 등 정비 필요성이 높다는 공통점이 있습니다.

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🔎 2. 지역별 디테일 분석 (현실 반영 버전)

● 강북구 수유동

• 세대 증가폭 **870세대↑**로 거의 “준대규모 단지화”
• 강북구 내 가장 높은 교통 수요 지역
• 다만 기존 단독·다가구 비율이 높아 주민 동의율 확보가 변수

  

  강북구 수유동 392-9 모아타운 위치도(출처: 서울시)

👉 현실 평가:
강북구 내에서 가장 사업성이 높지만
지분 쪼개기, 노후도 이견 등 초기 협의가 진입장벽이 될 가능성 있음.

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● 동대문구 답십리동

• 청량리 접근성 우수
• 세대 증가 687세대↑
• 도로 정비 사업이 같이 진행돼 생활환경 체감 개선 효과 높음 

  

  동대문구 답십리동 489 모아타운 위치도(출처: 서울시)

👉 현실 평가:
답십리·장안동 인근 재개발 가속화로 친환경·신축 밀집권 형성 가능
다만 전세 수요가 강해 실수요 중심보다는 투자 수요 증가 가능성 있음.

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● 마포구 창전동

• 입지적으로 가장 “핵심 지역”
• 홍대·합정 생활권 이용 가능
• 도심 접근성 최고 수준

  

  마포구 창전동 46-1 모아타운 위치도(출처: 서울시)

👉 현실 평가:
분양가가 다소 높게 책정될 가능성이 있고,
사업성은 좋지만 조합·시공사 선정 과정에서 지연 가능성 존재
→ 속도는 기대보다 느릴 수 있음.

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● 관악구 성현동

• 관악구는 이미 ‘은천동 모아타운’에서 성공 경험
• 신림·서울대입구 생활권 공유
• 주거 수요 안정적

  

  관악구 성현동 1021 모아타운 위치도(출처: 서울시)

👉 현실 평가:
지역 주택가 대부분이 상권 가까이에 있어 생활 편의성 우수,
공공과 주민 사이 협의 모델이 이미 존재해 속도 기대치 높음.

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● 성북구 정릉동

• 녹지환경 좋고 수요 기반은 탄탄
• 다만 지형적 특성으로 인해 도로 확장 난이도 높음

  

  성북구 정릉동 226-1 모아타운 위치도(출처: 서울시)

  👉 현실 평가:
• 환경 만족도는 높으나,
• 사업 추진 속도는 빠르기 어려울 가능성이 큼.

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● 중랑구 중화2동

• 중랑구 중 가장 노후도 높은 지역
• 기반시설 확충 효과 절대적
• 향후 가성비 신축 공급 가능성

  

  중랑구 중화2동 299-8 모아타운 위치도(출처: 서울시)

👉 현실 평가:
초기 비용 부담·실거주 환경 개선 필요성이 커 주민 찬성률은 높은 편
속도 측면에서는 “중간 정도”로 평가 가능.

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🔎 3. 청약 날짜·입주 조건·분양가 전망 (현실적 기준)

● 청약 가능 시점

모아타운은 일반 재개발보다 빠르지만,
그래도 정비계획 고시 → 조합 설립 → 사업시행인가 → 관리처분인가
총 4단계를 거쳐야 합니다.

현실적 예상:

• 빠른 지역: 약 3~4년 후(2028~2029년)
• 일반 속도: 5~6년 후
• 지연될 지역: 7년 이상 가능

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● 분양가(현실 기반)

주택도시보증공사(HUG) 규제 + 공공지원 성격 때문에
무리하게 높은 분양가는 나오기 어렵지만,
지역별 격차는 확실합니다.

• 마포구 창전동: 평당 고가 예상(인근 신축 대비 5~10% 낮은 수준)
• 관악·동대문: 중간 가격대 형성 예상
• 강북·중랑·성북: 초기 진입장점으로 분양가 혜택 가능

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● 입주 조건

• 무주택자 우선공급 가능성 높음
• 청약통장 2년 이상 + 납입 인정금액 조건 필요
• 투기과열지구일 경우 가점제 100% 적용 가능성
• 1주택자라도 일반 공급 일부 가능(지역·정비 방식에 따라 상이)

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🔎 4. 시세 차익 가능성(현실 분석)

● 상승 가능성이 높은 지역

• 마포 창전동 → 확실한 입지 프리미엄
• 관악 성현동 → 학군·생활권 장점

이 두 지역은 향후 신축 공급이 적어 프리미엄 형성 가능성 높음.

● 상승 가능성 중간 지역

• 수유동·답십리동 → 대규모 공급 + 역세권

사업성은 좋지만
공급 증가가 많아 초기 시세 상승 폭은 제한적일 수 있음.

● 상승 가능성 낮은 지역

• 중화2동·정릉동 → 인근 개발 속도에 따라 변동성 큼

입지는 무난하지만
초기 인지도, 학군, 직주 접근성에서 차이 발생.

 

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서울소식 | 서울특별시

 

🔎 5. 이해를 돕는 Q&A (현실 중심)

Q1. 실제 청약은 빠르면 언제부터 가능할까?

→ 가장 빠른 곳이 2028년 이후, 대부분은 2030년 전후가 될 전망입니다.

Q2. 지금 투자하면 안전한가?

→ 초기 단계에서는 리스크 커서
“추진위 승인 후” 또는 “정비계획 확정 후” 진입이 안정적입니다.

Q3. 무주택자가 더 유리한가?

→ 네. 정책 방향과 분양 방식 모두 무주택 우선 체계가 강화되는 분위기입니다.

Q4. 임대 비율이 높은 곳은 가치가 떨어지나?

→ 실제 시장에서는 단지 규모가 크면 임대 비율 영향이 크지 않습니다.
프리미엄은 결국 입지 + 브랜드 + 관리 수준이 결정합니다.

Q5. 이주비·분담금 부담이 크지 않을까?

→ 모아타운은 대규모 재개발보다 분담금이 낮은 편이지만
지역별 노후도·평균 지분에 따라 편차 큼.

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📌 결론

서울시 모아타운 신규 6곳은
노후 주거지를 빠르게 정비하고 공급을 확대하기 위한 핵심 정책입니다.

하지만 “모아타운 = 무조건 빠르고 싸다”는 오해가 있으며,
실제 속도·분양가·시세 형성은
각 지역의 입지, 주민 동의율, 지자체 전략, 시공사 참여 의지에 따라 크게 달라집니다.

현재 시점에서는 지역별 특성·사업성·속도 가능성을 정확히 파악하는 것이 가장 중요합니다.