무주택자를 위한 2025 대출 가능액 계산표(현실 버전)

2025년 10·15 부동산 대책 이후, 무주택자가 실제로 겪는 대출 현실 정리

요즘 무주택자들이 가장 많이 하는 말은
“집값이 오른 것도 문제지만… 이제는 대출 자체가 안 나온다는 게 더 무섭다”는 것이다.

2025년 10·15 대책 이후 실제 현장에서 가장 큰 변화는
**‘대출 가능액이 확 줄어들었다’**는 점이다.
은행 상담을 받아보면 과거의 절반 수준으로 떨어졌다는 사람도 많다.

이번 글에서는 정책 설명이 아니라, 무주택자가 진짜로 체감하는 대출 현실을 중심으로 정리했다.

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1. 생애최초 LTV 70%는 유지… 하지만 “실제로는 70% 못 받는 경우가 많다”

정부 발표에는 생애최초 LTV 70%가 그대로 유지된다고 되어 있다.
문서만 보면 무주택자에게 가장 큰 희망으로 보인다.

그런데 실제 은행에서는 이런 말을 듣게 된다.

“70%는 ‘최대치’입니다.
DSR 때문에 실제로는 50~60% 정도 나오는 경우가 많아요.”

현실 체크

• 집값 5억 → LTV 70%면 3.5억 대출 가능 이론상
• 하지만 소득이 부족하면 DSR 때문에 3억도 안 나오는 경우가 많다
• 신용대출·카드론 있으면 대출 한도는 더 줄어든다

즉, 생애최초 LTV 70%라는 문구만 믿고 집을 찾아다니다가
“은행에서 한도 안 나온다고 해서 계약 파기했다”는 사례가 진짜 많다.

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2. 일반 LTV 40%는 사실상 “사라는 거냐 말라는 거냐 수준”

규제지역의 일반 LTV가 40%로 내려가면서 무주택자는 고민이 깊어졌다.

예를 들어,
서울 10억짜리 집을 살 때

• LTV 40% → 대출 4억
• 나머지 6억은 자비로 준비해야 한다

이게 현실적으로 가능할까?
대다수 무주택자는 불가능하다.

그래서 실제 상담에서는 이런 선택지를 제시받는다.

• “서울은 사실상 어렵고, 외곽이나 비규제 지역 위주로 보세요.”
• “정책대출 요건이 되면 그것부터 확인하세요.”
• “전세 살면서 자금 더 모으고 들어가는 게 낫습니다.”

즉, 이번 규제 구조는 무주택자의 지역 선택을 완전히 바꿔 놓았다.

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3. DSR 40% 때문에 “집값과 상관없이 소득이 모든 걸 결정한다”

예전에는 “집값이 얼마냐, LTV가 얼마냐”가 중요했다.
하지만 지금은 소득이 대출의 90%를 결정한다.

실제 상담 예시

• 연봉 4,500만 원
• 기타 부채 없음

이 조건에서 대출 가능액은 약 2.6억~2.8억 정도가 한계다.
집값이 5억이든 8억이든 상관없다.
소득이 받칠 수 있는 대출은 그 범위이기 때문이다.

그래서 무주택자들은 이제 이런 계산을 먼저 해야 한다.

“내 연봉으로, 지금 금리로, 내가 받을 수 있는 최대 대출이 얼마냐?”

이걸 계산하고 나서야
“나는 몇 억짜리 집을 볼 수 있구나”가 나온다.

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4. 스트레스 금리 3% 추가… “대출이 더 줄어드는 진짜 이유”

은행에서 대출 심사할 때
현재 금리 기준이 아니라
금리가 3% 올랐을 때도 버티는지 기준으로 계산하게 바뀌었다.

이게 왜 무서운지 예를 들어보면,

현재 금리 4% → 스트레스 금리 7% 기준으로 심사
→ 월 상환액이 확 늘어남
→ DSR 초과
→ 대출 가능액 감소

그래서 많은 사람이
“왜 이렇게 적게 나와요?”라고 물으면
은행 직원이 이렇게 말한다.

“스트레스 금리 때문에 그렇습니다.”

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5. 정책대출이 무주택자의 유일한 탈출구가 되는 이유

대출이 워낙 줄다 보니 결국 무주택자는 아래 세 가지 정책대출에 의존하게 된다.

● 디딤돌 대출

금리 낮고 조건 좋음
→ 단, 소득 기준 때문에 대상이 좁음

● 보금자리론

대출 규모 넉넉하고 DSR 부담 적음
→ 집값·소득 조건 체크 필수

● 생애최초 특별공급 대출 연계

요건만 되면 가장 유리한 방식

많은 무주택자가 실제로 이렇게 말한다.

“정책대출만 아니면 진짜 집 못 산다.”

그 정도로 정책대출은 이제 무주택자의 핵심 무기가 되었다.

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6. 전세대출의 변화도 무주택자에게 강하게 체감됨

전세대출 회수 가능성, 금리 부담, 월세 증가 등으로
무주택자는 전세 선택지마저 줄어들고 있다.

현장에서 가장 많이 나오는 고민은 두 가지다.

① “전세대출 끼고 있는데 집 사면 대출 회수되나요?”

→ 규제지역 매수 시 회수 가능성이 있어 반드시 사전 확인 필요.

② “전세가 너무 비싸고 월세는 부담… 어떻게 해야 하나?”

→ 총주거비(월세+관리비+전세대출이자)를 비교해 현실적 선택해야 한다.

전세 시장까지 흔들리니
무주택자의 불안은 더 커지는 구조다.

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7. 결국 무주택자는 어떻게 움직여야 할까? (현실 조언)

✔ 1. ‘ 받을 수 있는 대출액 ’ 계산이 1순위

집을 보기 전, 은행 대출 한도부터 확인해야 한다.

✔ 2. 정책대출 가능 여부를 최우선으로 체크

정책대출이 되느냐 안 되느냐가 집값의 절반은 결정한다.

✔ 3. 서울 집중 전략을 버리고 선택지를 넓혀야 한다

규제 + LTV 40% 때문에 서울 접근은 거의 막혔다.

✔ 4. 실거주 가능 지역 위주로 매수 계획 세우기

전입 의무 6개월, 허가구역 실거주 2년 등을 고려해야 한다.

✔ 5. 무리한 대출은 더 위험해졌다

스트레스 금리와 DSR 때문에
과거보다 상환 부담이 훨씬 커진다.

✔ 6. 전세 시장도 변했으므로 월세까지 비교해봐야 한다

무주택자가 체감하는 현실적인 비용 분석이 필요하다.

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📌 무주택자를 위한 2025 대출 가능액 계산표(현실 버전)

대출 규제가 강화된 2025년에는 **“집값이 얼마냐”보다 “내가 받을 수 있는 대출 한도가 얼마냐”**가 훨씬 더 중요하다.
특히 DSR 규제가 적용되면서 연봉이 대출 한도를 대부분 결정하기 때문에, 아래 계산표를 기준으로 “내가 어느 가격대 주택을 볼 수 있는지”를 먼저 파악하는 것이 필요하다.

아래 표는

• DSR 40% 기준
• 금리 4.5% 가정
• 30년 원리금균등 상환 기준
  으로 산정한 현실적 대출 한도 예시다.

※ 실제 은행 심사에 따라 차이가 있으며, 정책대출은 별도 규정이 적용된다.

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✔ 1. 연봉 기준 대출 가능액 계산표 (2025년 무주택자 현실 기준)

[연봉 기준 예상 대출 가능액 – 스트레스 금리 반영]

연봉 3,000만 원 → 약 1.7억~1.9억  
연봉 4,000만 원 → 약 2.3억~2.6억  
연봉 5,000만 원 → 약 2.8억~3.2억  
연봉 6,000만 원 → 약 3.5억~3.8억  
연봉 7,000만 원 → 약 4.1억~4.4억  
연봉 8,000만 원 → 약 4.7억~5.0억  
연봉 1억 원 → 약 6.0억~6.4억

※ 실제로는 기존 대출·신용카드 사용액·학자금 대출 등 모든 부채가 포함되므로, 예상 금액보다 줄어드는 경우가 많다.

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✔ 2. 집값 기준 필요한 자기자본 계산표 (LTV 40% 적용 시)

서울·규제지역은 LTV 40%만 적용되므로,
“집값 대비 내가 직접 준비해야 하는 돈”이 아래와 같다.

집값 5억 → 대출 2억 / 자기자본 3억  
집값 6억 → 대출 2.4억 / 자기자본 3.6억  
집값 7억 → 대출 2.8억 / 자기자본 4.2억  
집값 8억 → 대출 3.2억 / 자기자본 4.8억  
집값 10억 → 대출 4억 / 자기자본 6억  
집값 12억 → 대출 4억 (한도 동일) / 자기자본 8억  

※ 15억 이상은 LTV보다 가격 구간별 대출 한도 제한으로 인해 더 줄어든다.
(15억 이하 6억 / 15~25억 4억 / 25억 초과 2억)

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✔ 3. 생애최초 LTV 70% 기준 예상 필요한 자기자본

생애최초는 최대 LTV 70% 가능하지만, DSR 때문에 실제 대출 가능액은 아래 수준에서 결정된다.

집값 4억 → 대출 가능 2.4억~2.8억 / 자기자본 약 1.2억~1.6억  
집값 5억 → 대출 가능 3억~3.2억 / 자기자본 약 1.8억~2억  
집값 6억 → 대출 가능 3.5억~3.8억 / 자기자본 약 2.2억~2.5억  
집값 7억 → 대출 가능 4억~4.4억 / 자기자본 약 2.6억~3억

※ LTV보다 실제 대출 가능액이 더 중요한 이유가 바로 DSR 영향 때문이다.

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✔ 4. “나의 소득 + 집값” 조합별 현실 가능한 매수 구간 예시

● 연봉 4,000만 원

→ 대출 2.3억~2.6억
→ 현실적 매수 가능 집값: 4억~4.8억 구간

● 연봉 5,000만 원

→ 대출 2.8억~3.2억
→ 현실적 매수 집값: 5억~5.5억 구간

● 연봉 6,000만 원

→ 대출 3.5억~3.8억
→ 현실적 매수 집값: 6억~6.8억 구간

● 연봉 7,000만 원

→ 대출 4.1억~4.4억
→ 현실적 매수 집값: 7억~7.5억 구간

※ 규제지역·서울 기준에서는 LTV 40%가 걸리기 때문에
실제 매수 가능 지역은 수도권 외곽·비규제 지역으로 확장되는 경향이 크다.

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✔ 5. 대출 검토 시 무주택자가 꼭 체크해야 하는 항목

1. DSR 먼저 확인 – LTV보다 우선
2. 기존 부채·카드론 유무 – 500만 원 카드론도 한도 차이 크게 발생
3. 정책대출 가능 여부 – 디딤돌·보금자리론 가능하면 조건 급격히 완화
4. 전입 의무·실거주 요건 체크
5. 금리 상승 시 부담 수준 계산

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✔ 결론: 대출 계산을 먼저 해야 ‘내가 살 수 있는 집 가격대’가 보인다

2025년 대출 규제에서 가장 중요한 포인트는
**“집값이 아니라 소득이 대출을 결정한다”**는 사실이다.

따라서 무주택자는 집을 보러 다니기 전에
반드시 대출 가능액 계산 → 자기자본 조합 → 실제 가능한 지역
이 3단계를 먼저 파악해야 한다.

이 계산표는 그런 판단을 더 명확하게 돕기 위한 실용적인 기준이 된다.