부동산 경매 강제집행 협상용 문구 예시

6편-부동산 경매법이란?

수원에서 부동산 경매를 진행 중이시고 강제집행을 고려하고 계신 상황에 맞춰, 아래에 협상용 문구, 인도명령 신청서 샘플, 집행 준비 체크리스트를 실전 중심으로 정리해 드릴게요 🧾🔑📦

부동산 일러스트 이미지

🗣️ 협상용 문구 예시 (점유자 자진 퇴거 유도용)

점유자의 심리적 저항을 줄이고, 협조를 유도하는 문구입니다. 상황에 따라 조정해 사용하세요.

안녕하세요. 저는 해당 부동산의 경매 낙찰자입니다. 현재 소유권 이전 등기가 완료되었으며, 법적으로 해당 부동산의 소유권을 취득한 상태입니다.

원만한 협의를 통해 명도 절차를 진행하고자 연락드렸습니다. 자진 퇴거를 해주신다면 이사비 지원(예: 70만 원)을 드릴 수 있으며, 퇴거猶予 기간도 협의 가능합니다.

협의가 어려울 경우 법원 절차에 따라 인도명령 및 강제집행을 진행하게 되며, 이 경우 추가 비용과 불편이 발생할 수 있습니다.

가능하시다면 연락 부탁드립니다. 원만한 해결을 기대합니다.

👉 팁: 문구는 문자, 내용증명, 직접 방문 등 상황에 맞게 전달하세요.

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📄 인도명령 신청서 샘플 (수원지방법원 기준)

[인도명령 신청서]

1. 신청인: 홍길동 (주소, 연락처)
2. 피신청인: 김점유 (주소, 연락처)
3. 사건번호: 2025타경12345
4. 부동산 표시:
   - 경기도 수원시 권선구 ○○동 ○○아파트 ○○동 ○○호
5. 신청취지:
   - 위 부동산에 대하여 피신청인이 점유하고 있으므로, 신청인에게 인도할 것을 명령하여 주시기 바랍니다.
6. 신청이유:
   - 신청인은 위 사건에 대하여 2025년 8월 20일자로 경매 낙찰을 받아 매각허가결정을 받았고, 2025년 9월 10일자로 소유권 이전 등기를 완료하였습니다.
   - 그러나 피신청인은 현재까지 위 부동산을 점유하고 있어, 신청인은 해당 부동산의 인도를 받고자 합니다.

첨부서류:
- 매각허가결정문
- 소유권 이전 등기부등본
- 점유자 확인 자료 (임대차계약서, 현장사진 등)

2025년 9월 17일  
신청인: 홍길동 (서명 또는 날인)

👉 팁: 전자소송으로 제출하면 인지대 할인 및 송달 자동화 가능.

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✅ 강제집행 준비 체크리스트

항목 내용 완료 여부

📑 소유권 이전 등기	등기부등본 발급	☐
🧾 인도명령 신청	법원 제출 및 송달 확인	☐
📞 집행관 사무실 연락	집행 일정 조율	☐
🔐 열쇠공 섭외	강제개문 대비	☐
🚚 운반 인력 섭외	짐 이동 준비	☐
🏢 보관소 예약	점유물 임시 보관	☐
👮 경찰 입회 요청	저항 가능성 대비	☐
📷 현장 사진 촬영	증거 확보용	☐
🧾 집행비용액 확정 신청	비용 회수 준비	☐

👉 팁: 집행 당일에는 증인 2인 이상 입회 필수이며, 현장 상황(엘리베이터, 차량 진입 등)도 사전 점검하세요.

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 점유자에게 퇴거를 요청할 때는 전달 방식에 따라 문구의 톤과 구성도 달라져야 해요. 아래에 문자용, 내용증명용, 직접 대면용 각각의 상황에 맞는 문구를 정리해 드릴게요 📬🗂️🗣️

📱 문자용 문구 (간결하고 부드럽게)

안녕하세요. 저는 ○○동 ○○아파트를 경매로 낙찰받은 홍길동입니다.
현재 소유권 이전이 완료되어 명도 절차를 진행 중입니다.
원만한 협의를 통해 자진 퇴거를 부탁드리며, 이사비 지원도 가능합니다.
연락 주시면 감사하겠습니다.
(연락처: 010-XXXX-XXXX)

🔹 포인트: 간결하고 정중하게, 협의 의사와 지원 가능성을 강조

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📄 내용증명용 문구 (법적 근거 명확히)

수신: 김○○ 귀하
발신: 홍길동 (○○동 ○○아파트 낙찰자)

귀하께서 점유 중인 ○○동 ○○아파트 ○○호는 2025년 8월 20일자로 경매 낙찰되어, 2025년 9월 10일자로 소유권 이전 등기가 완료되었습니다.
이에 따라 해당 부동산의 점유를 해제하고 인도해 주실 것을 요청드립니다.

자진 퇴거 시 이사비 지원(70만 원)을 드릴 수 있으며, 퇴거猶予 기간도 협의 가능합니다.

본 요청 이후에도 협의가 이루어지지 않을 경우, 법원에 인도명령 및 강제집행을 신청할 수밖에 없음을 알려드립니다.

2025년 9월 17일
발신인: 홍길동 (연락처: 010-XXXX-XXXX)

🔹 포인트: 법적 소유권과 향후 절차를 명확히 고지, 협상 여지 포함

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🗣️ 직접 대면용 문구 (공손하고 유연하게)

안녕하세요. 저는 이 집을 경매로 낙찰받은 사람입니다.
소유권 이전이 완료되어 명도 절차를 진행 중인데요, 혹시 이사 계획이 있으신지 여쭤보려고 왔습니다.

자진 퇴거를 해주신다면 이사비 지원도 가능하고, 일정도 최대한 맞춰드릴 수 있습니다.

협의가 어려우면 법원 절차를 통해 강제집행을 진행해야 하는데, 그 과정에서 불편함이 생길 수 있어요.

원만하게 해결되면 서로에게 가장 좋은 방향이라 생각합니다. 혹시 협의 가능하실까요?

🔹 포인트: 감정 자극 없이, 협조를 유도하는 말투 + 유연한 제안

 

점유자의 유형에 따라 협상 문구는 법적 접근 방식, 심리적 설득 포인트, 표현의 강도가 달라져야 해요. 아래에 각 유형별로 맞춤형 협상 문구를 정리해 드릴게요.  물건이 수원 권선구에 있고, 낙찰 후 명도 절차를 준비 중이시라는 점을 반영했습니다 🧠📜

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🏠 ① 임차인인 경우 (계약 종료 후 거주 중)

안녕하세요. 저는 ○○아파트 ○○호를 경매로 낙찰받은 홍길동입니다.
현재 소유권 이전 등기가 완료되어 명도 절차를 진행 중입니다.
귀하께서 해당 부동산을 임대차 계약에 따라 점유 중이신 것으로 확인되며, 계약 기간이 종료된 상태입니다.

자진 퇴거를 해주신다면 이사비 지원(예: 70만 원)을 드릴 수 있으며, 퇴거猶予 기간도 협의 가능합니다.

협의가 어려울 경우 법원 인도명령 및 강제집행 절차를 진행하게 되며, 그 과정에서 불편함이 발생할 수 있습니다.

원만한 협의를 기대하며 연락 부탁드립니다.
(연락처: 010-XXXX-XXXX)

🔹 포인트: 계약 종료 사실을 명확히 하고, 협조 시 혜택을 강조

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🚫 ② 무단 점유자인 경우 (임대차 계약 없이 거주 중)

안녕하세요. 저는 ○○아파트 ○○호를 경매로 낙찰받은 홍길동입니다.
현재 소유권 이전 등기가 완료되었으며, 해당 부동산에 대한 법적 소유권을 취득한 상태입니다.

귀하께서 해당 부동산을 무단으로 점유하고 계신 것으로 확인되며, 이는 법적 권한 없이 점유 중인 상태입니다.

자진 퇴거를 해주신다면 이사비 지원(예: 50만 원)을 드릴 수 있으며, 퇴거猶予 기간도 협의 가능합니다.

협의가 이루어지지 않을 경우, 법원에 인도명령 및 강제집행을 신청할 예정입니다.

불필요한 법적 분쟁 없이 원만한 해결을 기대합니다.
(연락처: 010-XXXX-XXXX)

🔹 포인트: 무단 점유임을 명확히 하되, 강한 표현은 피하고 협상 여지 제공

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🛠️ ③ 유치권 주장자인 경우 (공사비 미지급 등으로 점유 중)

안녕하세요. 저는 ○○상가 ○○호를 경매로 낙찰받은 홍길동입니다.
현재 소유권 이전 등기가 완료되었으며, 해당 부동산에 대한 법적 소유권을 취득한 상태입니다.

귀하께서 유치권을 주장하며 해당 부동산을 점유 중인 것으로 확인됩니다.

다만, 경매 절차상 유치권의 성립 요건 및 법적 효력에 대한 판단은 법원에서 이루어지며, 현재로서는 점유 해제가 필요한 상황입니다.

자진 퇴거 시 이사비 지원(예: 100만 원) 및 일정 협의가 가능하며, 협의가 이루어지지 않을 경우 유치권 부존재 확인 소송 및 강제집행 절차를 진행할 수밖에 없습니다.

원만한 해결을 기대하며 연락 부탁드립니다.
(연락처: 010-XXXX-XXXX)

🔹 포인트: 유치권 주장의 법적 불확실성을 언급하며, 협상 유도

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✍️ 맞춤형 조정 가능

종하님께서 점유자의 실제 성향(예: 협조적, 고집 있음, 연락 두절 등)이나 물건의 종류(아파트, 상가, 단독주택 등)를 알려주시면, 문구를 더 세밀하게 다듬어 드릴 수 있어요. 예를 들어:

• 협조적 임차인: 더 부드러운 톤 + 일정 유예 강조
• 고집 센 유치권 주장자: 법적 근거 강조 + 소송 가능성 언급
• 연락 두절 무단 점유자: 내용증명 + 계고장 병행 전략

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부동산 경매 낙찰 후 강제집행까지의 법원 절차 총정리 (실전 가이드)