누수 비용으로 인한 분쟁-집합체 건물(다세대 공동주택)

누수 비용으로 인한 분쟁-집합체 건물(다세대 공동주택), 공사 비용의 책임은?

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 ( 약칭: 집합건물법 )

[시행 2023. 9. 29.] [법률 제19282호, 2023. 3. 28., 일부개정]

출처-서울시

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지금 인용해주신 집합건물법 제2조(정의) 조항은 “전유부분”과 “공용부분”을 구분하는 핵심 법적 근거입니다. 이를 바탕으로 누수 공사 비용 책임을 어떻게 나누는지 정리해드립니다.

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제3조(공용부분) ② 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분과 부속의 건물은 규약으로써 공용부분으로 정할 수 있다.

[전문개정 2010. 3. 31.]

출처-서울시) 집합건물 관리업무 매뉴얼

⚖️ 법령상 구분

• 전유부분(專有部分)
  • 구분소유권의 목적이 되는 건물 부분
  • 즉, 각 세대 내부 공간(방, 거실, 욕실, 주방 등)과 그에 속하는 설비
  • 해당 부분에서 발생한 하자·누수는 그 세대 소유자가 책임
• 공용부분(共用部分)
  • 전유부분 외의 건물 부분
  • 전유부분에 속하지 않는 건물의 부속물(예: 외벽, 옥상, 지하주차장, 공용배관 등)
  • 관리규약이나 법령에 따라 공용으로 된 부속 건물 포함
  • 여기서 발생한 하자·누수는 관리단(입주자대표회의 등) 또는 전체 구분소유자가 공동으로 부담

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출처-서울시

분쟁조정위원회

집합건물법을 적용받는 건물의 하자, 관리인, 관리비, 규약, 재건축 등 에서 발생하는 집합건물내 주민들간 갈등요인에 대한 분쟁 조정을 위하여 서울시는 집합건물 분쟁조정위원회를 구성하고 있습니다.

🏗️ 누수 공사 비용 책임 판정

1. 세대 내부 배관·설비 → 전유부분 → 해당 세대 소유자 부담
2. 세대 외부 원배관·공용배수관 → 공용부분 → 관리단(전체 구분소유자 공동부담)
3. 경계 모호한 경우 → 판례와 실무에서는 공용부분으로 추정하는 경향이 강함
   • 예: 라인별로 분기된 배관이라도 건물 구조상 공용설비로 기능하면 공동부담

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📌 관련 법령 조항

• 집합건물법 제2조(정의)
  • 전유부분과 공용부분의 구분 근거
• 집합건물법 제3조(공용부분의 범위)
  • 건물 구조상 공용으로 사용되는 부분은 공용부분으로 본다고 규정
• 공동주택관리법 제28조(장기수선계획 및 충당금)
  • 공용부분의 수선·교체 비용은 장기수선충당금 등으로 충당
• 공동주택관리법 제35조(관리비 등의 부담)
  • 공용부분 관리비용은 구분소유자가 지분비율에 따라 부담

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📝 결론

• 세대 외부 원배관 누수 → 공용부분 → 전체 구분소유자 공동부담
• 특정 라인에서 발생했더라도, 구조상 공용설비라면 특정 라인 소유자에게만 비용을 전가할 수 없음
• 관리사무소·입주자대표회의가 주체가 되어 공사를 진행하고, 비용은 관리비·장기수선충당금에서 충당하는 것이 법적·
• 실무적 원칙

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